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INDICE
ESTIMO IMMOBILIARE,
INDUSTRIALE E AZIENDALE
Sergio Clarelli
ESTIMO IMMOBILIARE, INDUSTRIALE E
AZIENDALE
HOEPLI editore
Indice
Presentazione
Capitolo primo - LE
BASI DELL’ESTIMO
1.1 I beni economici
1.2
La disciplina estimativa
1.3
I principi estimativi
1.4
La metodologia comparativa
1.4.1 La metodologia comparativa
diretta
1.4.2 La metodologia comparativa
indiretta
1.5
Aspetti economici dei beni, valori e
criteri estimativi
1.5.1 Il criterio del valore di
mercato
1.5.2 Il criterio del valore di
costo
1.5.3 Il criterio del valore di
surrogazione
1.5.4
Il criterio del valore di trasformazione
1.5.5
Il criterio del valore complementare
1.6 Altre definizioni di valore
1.7 Le fasi del procedimento di
stima
1.8
La figura dell’estimatore
1.9 Le branche dell’Estimo
1.10 Le conoscenze e le attività
specifiche dell’estimatore
Capitolo secondo - I
SUPPORTI DI MATEMATICA FINANZIARIA PER LE VALUTAZIONI
2.1
Generalità
2.2 L’interesse semplice
2.3 Il Montante
2.4
L’interesse composto
2.5
L’attualizzazione
2.6
Anticipazione e posticipazione di un
capitale in regime d’interesse semplice
2.7
Lo sconto
2.8
Anticipazione e posticipazione di un
capitale in regime d’interesse composto
2.9
Annualità
2.10
Accumulazione finale di annualità
costanti posticipate limitate
2.11
Accumulazione iniziale di annualità
posticipate limitate
2.12
Accumulazione intermedia di annualità
costanti posticipate limitate
2.13
Accumulazione finale di annualità
anticipate limitate
2.14
Accumulazione iniziale di annualità
anticipate limitate
2.15
Accumulazione iniziale di annualità
posticipate illimitate
2.16
Accumulazione iniziale di annualità
anticipate illimitate: si ottiene dall’espressione
2.17
Quota di reintegrazione o di
ricostituzione di un capitale
2.18
L’ammortamento dei beni economici
2.19
Rata costante annua di ammortamento
Capitolo terzo -
ESTIMO IMMOBILIARE
3.1 Generalità sulla stima
degli immobili
3.2 Gli aspetti economici del
valore immobiliare
3.3 Gli standard internazionali
per la valutazione immobiliare
3.4
La Circolare n. 263/2006 della Banca
d’Italia
3.5
Gli standard nazionali per la valutazione
immobiliare
3.6
La figura del valutatore immobiliare
Capitolo quarto - LA
VALUTAZIONE OPERATIVA IMMOBILIARE
4.1
La stima dei fabbricati civili
4.2 Il reperimento dei dati del
mercato immobiliare
4.3
Le fasi operative per la stima delle
unità immobiliari urbane
4.4 La misurazione degli
immobili
4.4.1 La superficie da considerare
nelle valutazioni immobiliari
4.5
I metodi di stima degli immobili
4.5.1
I metodi di stima basati sul
confronto diretto del mercato (Market Approach)
4.5.1.1
La stima mono-parametrica
4.5.1.2
La stima multi-parametrica
4.5.1.2.1
La stima per valori tipici
4.5.1.2.2
Il Market Comparison Approach (MCA)
4.5.1.2.3
Il Sistema generale di stima
4.5.1.2.4
Il Sistema di ripartizione
4.5.2
I metodi fondati sulla capitalizzazione
dei redditi (Income Approach)
4.5.3
La metodologia del valore di costo
4.5.3.1
Le tipologie di costi
4.5.3.2
Il costo di produzione in edilizia
4.5.3.3
Il costo tecnico di costruzione e il
costo di costruzione
4.5.3.4
La metodologia applicativa del valore
di costo
4.5.3.4.1
Il metodo comparativo diretto per la stima del
valore di costo
4.7.3.4.2
Il metodo comparativo indiretto per la
stima del valore di costo
4.7.3.4.2.1
Il computo metrico estimativo
4.7.3.4.3
Il valore di costo e gli appalti pubblici
4.5.3.4.4
Il metodo del costo di riproduzione
deprezzato (Cost Approach)
4.6
La metodologia del valore di
trasformazione
4.6.1
L’Highest And Best Use (HBU)
4.6.2
La determinazione del valore di
trasformazione
4.6.3
La metodologia del valore di
trasformazione per la stima delle aree edificabili
4.7
La metodologia del valore complementare
4.7.1
La metodologia del valore complementare
per la stima del valore dell’area edificata
4.7.2
La metodologia del valore complementare
per la stima di beni nei casi di esproprio parziale
4.8
La stima nelle esecuzioni
immobiliari
Capitolo quinto -
ESTIMO INDUSTRIALE E AZIENDALE
5.1
Generalità sull’Estimo industriale e aziendale
5.2
La definizione dell’azienda e sue
caratteristiche distintive
5.3
La classificazione delle aziende
5.4 I segni distintivi
dell’impresa
5.5
I fattori produttivi
5.6
Il sistema di produzione
5.7
Il patrimonio aziendale e il suo
inventario
5.8
I parametri gestionali dell’azienda
5.9
I costi e i ricavi dell’azienda
5.10
Il bilancio d’esercizio
5.10.1
Il bilancio riclassificato
5.10.2
Le attività immobilizzate
5.10.3
Le attività correnti
5.10.4
Le passività a medio-lungo termine
5.10.5
Le passività correnti
5.10.6
Lo stato patrimoniale
5.10.7
Il patrimonio netto
5.10.8
Lo schema civilistico dello stato
patrimoniale
5.10.9
Schema riclassificato dello stato
patrimoniale
5.10.10
Il Conto economico
5.10.11
Schema civilistico del Conto economico
5.10.12
Schema riclassificato del Conto economico
5.10.13
La Nota integrativa
5.11
Gli indici economici per l’analisi di
bilancio della redditività aziendale
5.12
Gli strumenti per il controllo di
gestione aziendale
5.13
I beni patrimoniali materiali e
immateriali delle aziende industriali, artigianali e
commerciali
5.14
Generalità sulla stima dei beni
patrimoniali materiali delle aziende industriali,
commerciali e artigianali
5.15 Generalità sulla stima dei
beni patrimoniali immateriali delle aziende industriali,
commerciali e artigianali
5.16
Le configurazioni del capitale economico
aziendale e introduzione alla valutazione dell’azienda
nel suo complesso
5.17
Generalità sulle metodologie di
valutazione aziendale
5.18
La valutazione aziendale secondo la
scuola europea-continentale
5.19
La valutazione aziendale secondo la
scuola anglosassone
5.20 Le fasi dell’azienda nel
corso della sua vita economica
5.21
La due diligence aziendale
Capitolo sesto - LA
VALUTAZIONE OPERATIVA DEI BENI MATERIALI AZIENDALI
6.1
Generalità sulla stima dei beni immobili
delle aziende industriali, commerciali e artigianali
6.2
La stima delle aree di sedime del
complesso industriale o a diretto servizio
6.3
La stima degli edifici industriali
6.4
La stima dei fabbricati civili ubicati
in contesto industriale
6.5 La
vita media degli impianti, macchinari, attrezzature e
altre immobilizzazioni
6.6
La stima degli impianti, macchinari,
attrezzature e altre immobilizzazioni
6.7
La stima dei beni accessori e delle
scorte
6.7.1
La stima delle pertinenze
6.7.2
La stima delle giacenze di magazzino
Capitolo settimo - LA
VALUTAZIONE OPERATIVA DEI BENI IMMATERIALI AZIENDALI SPECIFICI
7.1 Generalità sui beni
intangibili
7.2 La valutazione dei beni
immateriali specifici
7.2.1 I metodi di valutazione
fondati sul costo
7.2.1.1
Il metodo del costo residuo degli
investimenti effettuati in relazione al bene
7.2.1.2
Il metodo del costo di riproduzione
deprezzato
7.2.1.3
Il metodo del costo di sostituzione
7.2.1.4
Il metodo del costo della perdita
attualizzato
7.2.2 Il metodo del reddito
differenziale attualizzato
7.2.2.1
Il metodo delle royalties
7.2.3 La stima della tecnologia o
Know-how aziendale
7.2.4 La stima del Software
7.2.4.1 Il modello di stima COCOMO
7.2.4.1.1
COCOMO 81
7.2.4.1.1.1
COCOMO 81 basic
7.2.4.1.1.2
COCOMO 81 intermediate
7.2.4.1.1.3
COCOMO 81 advanced/detailed
7.2.4.1.2
COCOMO II
7.2.4.1.2.1
COCOMO II - Application Composition model
7.2.4.1.2.2
COCOMO II - Early Design e
Post-Architecture models
7.2.5 La stima del brevetto
industriale
7.2.6 La stima del marchio
7.2.6.1 Metodi basati sugli
indicatori empirici
7.2.6.2 Metodi basati sul criterio
del costo
7.2.6.3 Metodi finanziari
7.2.6.4
Metodi reddituali
7.2.6.5
Il metodo della catena del valore della
marca
7.2.7
La stima della licenza di know-how,
brevetto e marchio
7.2.8
La stima dell’autorizzazione
amministrativa
7.2.9
La stima delle concessioni
amministrative
7.2.10
La stima dell’insegna
7.2.11
La valutazione del portafoglio lavori
7.2.12
La valutazione della clientela
7.2.13
La valutazione del personale aziendale
7.2.14
La valutazione delle Attestazioni SOA
7.3
La stima delle partecipazioni
Capitolo ottavo - LA
VALUTAZIONE OPERATIVA DELL’AZIENDA INDUSTRIALE,
COMMERCIALE E ARTIGIANALE
8.1.
I metodi patrimoniali
8.1.1.
Il metodo patrimoniale semplice
8.1.2
Il metodo patrimoniale complesso
8.2
I metodi reddituali
8.2.1
Il metodo reddituale semplice o puro
8.2.2
Le grandezze a base del metodo reddituale
8.2.3
La determinazione del tasso di
capitalizzazione
8.2.3.1
La determinazione del tasso senza rischio
8.2.3.2
La determinazione del premio per il
rischio
8.2.4
Il modello economico del CAPM
8.2.5
Il costo medio ponderato del
capitale
8.2.5
Il reddito da capitalizzare o da
attualizzare
8.2.5.1
La scelta del tasso di capitalizzazione
8.2.6
Metodo reddituale complesso
8.2.7 L’applicazione dei metodi
reddituali
8.3
La valutazione dei valori
immateriali non specifici
8.3.1
Il valore dell’avviamento
aziendale
8.3.2 La stima del going concern
value
8.4
I metodi misti patrimoniali reddituali
8.4.1
Metodo del valore medio
8.4.2
Metodo della stima autonoma
dell’avviamento
8.5 I metodi innovativi
8.5.1
Il metodo dell’EVA
8.5.2
Il metodo del Risultato Economico
Integrato REI
8.5.3
Il metodo del Risultato Economico
Integrato Residuale REIR
8.6
I metodi finanziari per la valutazione
dell’azienda
8.6.1
La formulazione generale dei metodi
finanziari
8.6.2
Il metodo dei flussi monetari netti
disponibili (levered cash flow)
8.6.3 Il metodo dei flussi
operativi netti (unlevered cash flow)
8.7
Metodi di mercato ed empirici per la
valutazione dell’azienda
8.7.1
Il metodo dei multipli di mercato
8.7.2
Le Regole del Pollice per la valutazione
d’azienda
8.8
Le caratteristiche dei metodi di
valutazione delle aziende
8.9
La valutazione dell’azienda nella fase d’avvio
8.10
La valutazione dell’azienda avviata o in
normale funzionamento
8.11
La valutazione dell’azienda in declino
8.12
Le raccomandazioni dell’U.E.C. per la
valutazione delle aziende
8.13 Gli Accordi di Basilea
8.14 I metodi di valutazione
consigliati per le varie categorie d’azienda
8.15 Il processo di valutazione
dell’azienda
Capitolo nono - LA
STIMA DEI DANNI
9.1 Generalità
9.2
Criteri per la stima del danno
9.3
Il risarcimento del danno
9.4
La stima dei danni ai
fabbricati
9.5
La stima dei danni da abusi
edilizi
9.6
La stima dei danni ai monumenti
e fabbricati storici
9.7
La stima dei danni agli
impianti ed ai prodotti industriali
9.8
La stima dei danni da
inquinamento industriale
9.9
La stima dei danni per
diminuzione di godimento di un bene economico
9.10
La stima dei danni da
interruzione di esercizio di attività produttiva
9.11
La stima del lucro cessante
9.12
La stima dell’indennità per la
perdita dell’avviamento commerciale
9.13
La stima del danno da immissioni
intollerabili
Capitolo decimo -
L’ANALISI ECONOMICO-FINANZIARIA DEGLI INVESTIMENTI
10.1
La classificazione degli
investimenti
10.2
La valutazione finanziaria degli
investimenti
10.3
Gli indicatori di redditività del
metodo NON DCF
10.3.1
Il Periodo di recupero
 10.3.2 L’Indice di
Redditività del capitale investito
10.4
Gli indicatori di redditività del
metodo DCF
10.4.1
Il Valore Attuale Netto (VAN)
10.4.2
Il Tasso Interno di Rendimento (TIR)
10.4.3 L’Indice di Redditività
10.4.4
Il Periodo di recupero attualizzato
10.5
L’Analisi Costi/Benefici
10.5.1
Criterio della differenza
10.5.2
Criterio del rapporto
10.5.3
Criterio del saggio di rendimento interno
Capitolo undicesimo -
APPLICAZIONI ESTIMATIVE IN AMBITO INDUSTRIALE-AZIENDALE
11.1
La definizione estimativa del
prezzo di vendita di un prodotto industriale
11.2
La stima dei costi e degli
investimenti in qualità, sicurezza e ambiente
11.2.1
La stima dei costi aziendali per la
qualità
11.2.2
La stima dei costi per la sicurezza
aziendale
11.2.2.1
La stima dei costi degli infortuni sul
lavoro
11.2.2.2
La stima dei costi per la prevenzione
degli infortuni
11.2.3
La spesa ambientale
11.3
La stima dei costi della
manutenzione industriale
11.4 La metodologia del
valore per la riduzione dei costi nel rispetto della
qualità
11.5
La stima creditizia in ambito
industriale
11.6
La stima dei conferimenti in
natura ex art. 2343 C.C.
11.7
La stima ex art. 2500 ter C.C.
in caso di trasformazioni societarie
11.8
La stima dei valori millesimali
di condomini orizzontali di capannoni industriali
11.9
La valutazione delle cave
11.10
La stima delle acque per la produzione
di energia elettrica
11.11
Il PERT- Costi
11.12
La stima dei valori economici di
un impianto fotovoltaico nel corso della sua vita utile
Glossario
Bibliografia
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