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INDICE ESTIMO IMMOBILIARE, INDUSTRIALE E AZIENDALE

 

Sergio Clarelli

 

ESTIMO IMMOBILIARE, INDUSTRIALE E AZIENDALE

Strumenti operativi per la stima di beni materiali e immateriali,

di costi d’impresa e di aziende industriali, artigianali e commerciali

 

HOEPLI editore

 

 

 

 

Indice

 

Presentazione

 

Capitolo primo - LE BASI DELL’ESTIMO 

1.1                          I beni economici

1.2                          La disciplina estimativa

1.3                          I principi estimativi

1.4                          La metodologia comparativa

1.4.1                       La metodologia comparativa diretta

1.4.2                       La metodologia comparativa indiretta

1.5                          Aspetti economici dei beni, valori e criteri estimativi

1.5.1                       Il criterio del valore di mercato

1.5.2                       Il criterio del valore di costo

1.5.3                       Il criterio del valore di surrogazione

1.5.4                       Il criterio del valore di trasformazione

1.5.5                       Il criterio del valore complementare

1.6                          Altre definizioni di valore

1.7                          Le fasi del procedimento di stima

1.8                          La figura dell’estimatore

1.9                          Le branche dell’Estimo

1.10                        Le conoscenze e le attività specifiche dell’estimatore

 

Capitolo secondo - I SUPPORTI DI MATEMATICA FINANZIARIA PER LE VALUTAZIONI 

2.1                          Generalità

2.2                          L’interesse semplice

2.3                          Il Montante

2.4                          L’interesse composto

2.5                          L’attualizzazione

2.6                          Anticipazione e posticipazione di un capitale in regime d’interesse semplice

2.7                          Lo sconto

2.8                          Anticipazione e posticipazione di un capitale in regime d’interesse composto

2.9                          Annualità

2.10                        Accumulazione finale di annualità costanti posticipate limitate

2.11                        Accumulazione iniziale di annualità posticipate limitate

2.12                        Accumulazione intermedia di annualità costanti posticipate limitate

2.13                        Accumulazione finale di annualità anticipate limitate

2.14                        Accumulazione iniziale di annualità anticipate limitate

2.15                        Accumulazione iniziale di annualità posticipate illimitate

2.16                        Accumulazione iniziale di annualità anticipate illimitate: si ottiene dall’espressione

2.17                        Quota di reintegrazione o di ricostituzione di un capitale

2.18                        L’ammortamento dei beni economici

2.19                        Rata costante annua di ammortamento

 

Capitolo terzo - ESTIMO IMMOBILIARE 

3.1                          Generalità sulla stima degli immobili

3.2                          Gli aspetti economici del valore immobiliare

3.3                          Gli standard internazionali per la valutazione immobiliare

3.4                          La Circolare n. 263/2006 della Banca d’Italia

3.5                          Gli standard nazionali per la valutazione immobiliare

3.6                          La figura del valutatore immobiliare 

 

Capitolo quarto - LA VALUTAZIONE OPERATIVA IMMOBILIARE 

4.1                           La stima dei fabbricati civili

4.2                           Il reperimento dei dati del mercato immobiliare

4.3                           Le fasi operative per la stima delle unità immobiliari urbane

4.4                           La misurazione degli immobili

4.4.1                        La superficie da considerare nelle valutazioni immobiliari

4.5                           I metodi di stima degli immobili

4.5.1                        I metodi di stima basati sul confronto diretto del mercato (Market Approach)

4.5.1.1                     La stima mono-parametrica

4.5.1.2                     La stima multi-parametrica

4.5.1.2.1                  La stima per valori tipici

4.5.1.2.2                  Il Market Comparison Approach (MCA)

4.5.1.2.3                  Il Sistema generale di stima

4.5.1.2.4                  Il Sistema di ripartizione

4.5.2                        I metodi fondati sulla capitalizzazione dei redditi (Income Approach)

4.5.3                        La metodologia del valore di costo

4.5.3.1                     Le tipologie di costi

4.5.3.2                     Il costo di produzione in edilizia

4.5.3.3                     Il costo tecnico di costruzione e il costo di costruzione

4.5.3.4                     La metodologia applicativa del valore di costo

4.5.3.4.1                  Il metodo comparativo diretto per la stima del valore di costo

4.7.3.4.2                  Il metodo comparativo indiretto per la stima del valore di costo

4.7.3.4.2.1               Il computo metrico estimativo

4.7.3.4.3                  Il valore di costo e gli appalti pubblici

4.5.3.4.4                  Il metodo del costo di riproduzione deprezzato (Cost Approach)

4.6                          La metodologia del valore di trasformazione

4.6.1                       L’Highest And Best Use (HBU)

4.6.2                       La determinazione del valore di trasformazione

4.6.3                       La metodologia del valore di trasformazione per la stima delle aree edificabili

4.7                          La metodologia del valore complementare

4.7.1                       La metodologia del valore complementare per la stima del valore dell’area edificata

4.7.2                       La metodologia del valore complementare per la stima di beni nei casi di esproprio parziale

4.8                          La stima nelle esecuzioni immobiliari

 

 

Capitolo quinto - ESTIMO INDUSTRIALE E AZIENDALE 

5.1                          Generalità sull’Estimo industriale e aziendale

5.2                          La definizione dell’azienda e sue caratteristiche distintive

5.3                          La classificazione delle aziende

5.4                          I segni distintivi dell’impresa

5.5                          I fattori produttivi

5.6                          Il sistema di produzione

5.7                          Il patrimonio aziendale e il suo inventario

5.8                          I parametri gestionali dell’azienda

5.9                          I costi e i ricavi dell’azienda

5.10                        Il bilancio d’esercizio

5.10.1                     Il bilancio riclassificato

5.10.2                     Le attività immobilizzate

5.10.3                     Le attività correnti

5.10.4                     Le passività a medio-lungo termine

5.10.5                     Le passività correnti

5.10.6                     Lo stato patrimoniale

5.10.7                     Il patrimonio netto

5.10.8                     Lo schema civilistico dello stato patrimoniale

5.10.9                     Schema riclassificato dello stato patrimoniale

5.10.10                   Il Conto economico

5.10.11                   Schema civilistico del Conto economico

5.10.12                   Schema riclassificato del Conto economico

5.10.13                   La Nota integrativa

5.11                        Gli indici economici per l’analisi di bilancio della redditività aziendale

5.12                        Gli strumenti per il controllo di gestione aziendale

5.13                        I beni patrimoniali materiali e immateriali delle aziende industriali, artigianali e commerciali

5.14                        Generalità sulla stima dei beni patrimoniali materiali delle aziende industriali, commerciali e artigianali

5.15                        Generalità sulla stima dei beni patrimoniali immateriali delle aziende industriali, commerciali e artigianali

5.16                        Le configurazioni del capitale economico aziendale e introduzione alla valutazione dell’azienda nel suo complesso

5.17                        Generalità sulle metodologie di valutazione aziendale

5.18                        La valutazione aziendale secondo la scuola europea-continentale

5.19                        La valutazione aziendale secondo la scuola anglosassone

5.20                        Le fasi dell’azienda nel corso della sua vita economica

5.21                        La due diligence aziendale

 

Capitolo sesto - LA VALUTAZIONE OPERATIVA DEI BENI MATERIALI AZIENDALI 

6.1                           Generalità sulla stima dei beni immobili delle aziende industriali, commerciali e artigianali

6.2                           La stima delle aree di sedime del complesso industriale o a diretto servizio

6.3                           La stima degli edifici industriali

6.4                           La stima dei fabbricati civili ubicati in contesto industriale

6.5                           La vita media degli impianti, macchinari, attrezzature e altre immobilizzazioni

6.6                           La stima degli impianti, macchinari, attrezzature e altre immobilizzazioni

6.7                           La stima dei beni accessori e delle scorte

6.7.1                        La stima delle pertinenze

6.7.2                        La stima delle giacenze di magazzino

 

Capitolo settimo - LA VALUTAZIONE OPERATIVA DEI BENI IMMATERIALI AZIENDALI SPECIFICI 

7.1                          Generalità sui beni intangibili

7.2                          La valutazione dei beni immateriali specifici

7.2.1                       I metodi di valutazione fondati sul costo

7.2.1.1                    Il metodo del costo residuo degli investimenti effettuati in relazione al bene

7.2.1.2                    Il metodo del costo di riproduzione deprezzato

7.2.1.3                    Il metodo del costo di sostituzione

7.2.1.4                    Il metodo del costo della perdita attualizzato

7.2.2                       Il metodo del reddito differenziale attualizzato

7.2.2.1                    Il metodo delle royalties

7.2.3                       La stima della tecnologia o Know-how aziendale

7.2.4                       La stima del Software

7.2.4.1                    Il modello di stima COCOMO

7.2.4.1.1                 COCOMO 81

7.2.4.1.1.1              COCOMO 81 basic

7.2.4.1.1.2              COCOMO 81 intermediate

7.2.4.1.1.3              COCOMO 81 advanced/detailed

7.2.4.1.2                 COCOMO II

7.2.4.1.2.1              COCOMO II - Application Composition model

7.2.4.1.2.2              COCOMO II -  Early Design e Post-Architecture models

7.2.5                       La stima del brevetto industriale

7.2.6                       La stima del marchio

7.2.6.1                    Metodi basati sugli indicatori empirici

7.2.6.2                    Metodi basati sul criterio del costo

7.2.6.3                    Metodi finanziari

7.2.6.4                    Metodi reddituali

7.2.6.5                    Il metodo della catena del valore della marca

7.2.7                       La stima della licenza di know-how, brevetto e marchio

7.2.8                       La stima dell’autorizzazione amministrativa

7.2.9                       La stima delle concessioni amministrative

7.2.10                     La stima dell’insegna

7.2.11                     La valutazione del portafoglio lavori

7.2.12                     La valutazione della clientela

7.2.13                     La valutazione del personale aziendale

7.2.14                     La valutazione delle Attestazioni SOA

7.3                          La stima delle partecipazioni

 

Capitolo ottavo - LA VALUTAZIONE OPERATIVA DELL’AZIENDA INDUSTRIALE, COMMERCIALE E ARTIGIANALE

8.1.                         I metodi patrimoniali

8.1.1.                      Il metodo patrimoniale semplice

8.1.2                       Il metodo patrimoniale complesso

8.2                          I metodi reddituali

8.2.1                       Il metodo reddituale semplice o puro

8.2.2                       Le grandezze a base del metodo reddituale

8.2.3                       La determinazione del tasso di capitalizzazione

8.2.3.1                    La determinazione del tasso senza rischio

8.2.3.2                    La determinazione del premio per il rischio

8.2.4                       Il modello economico del CAPM

8.2.5                       Il costo medio ponderato del capitale

8.2.5                       Il reddito da capitalizzare o da attualizzare

8.2.5.1                    La scelta del tasso di capitalizzazione

8.2.6                       Metodo reddituale complesso

8.2.7                       L’applicazione dei metodi reddituali

8.3                          La valutazione dei valori immateriali non specifici

8.3.1                       Il valore dell’avviamento aziendale

8.3.2                       La stima del going concern value

8.4                          I metodi misti patrimoniali reddituali

8.4.1                       Metodo del valore medio

8.4.2                       Metodo della stima autonoma dell’avviamento

8.5                          I metodi innovativi

8.5.1                       Il metodo dell’EVA

8.5.2                       Il metodo del Risultato Economico Integrato REI

8.5.3                       Il metodo del Risultato Economico Integrato Residuale REIR

8.6                          I metodi finanziari per la valutazione dell’azienda

8.6.1                       La formulazione generale dei metodi finanziari

8.6.2                       Il metodo dei flussi monetari netti disponibili (levered cash flow)

8.6.3                       Il metodo dei flussi operativi netti (unlevered cash flow)

8.7                          Metodi di mercato ed empirici per la valutazione dell’azienda

8.7.1                       Il metodo dei multipli di mercato

8.7.2                       Le Regole del Pollice per la valutazione d’azienda

8.8                          Le caratteristiche dei metodi di valutazione delle aziende

8.9                          La valutazione dell’azienda nella fase d’avvio

8.10                        La valutazione dell’azienda avviata o in normale funzionamento

8.11                        La valutazione dell’azienda in declino

8.12                        Le raccomandazioni dell’U.E.C. per la valutazione delle aziende

8.13                        Gli Accordi di Basilea

8.14                        I metodi di valutazione consigliati per le varie categorie d’azienda

8.15                        Il processo di valutazione dell’azienda

 

Capitolo nono - LA STIMA DEI DANNI 

9.1                          Generalità

9.2                          Criteri per la stima del danno

9.3                          Il risarcimento del danno

9.4                          La stima dei danni ai fabbricati

9.5                          La stima dei danni da abusi edilizi

9.6                          La stima dei danni ai monumenti e fabbricati storici

9.7                          La stima dei danni agli impianti ed ai prodotti industriali

9.8                          La stima dei danni da inquinamento industriale

9.9                          La stima dei danni per diminuzione di godimento di un bene economico

9.10                        La stima dei danni da interruzione di esercizio di attività produttiva

9.11                        La stima del lucro cessante

9.12                        La stima dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

9.13                        La stima del danno da immissioni intollerabili

 

Capitolo decimo - L’ANALISI ECONOMICO-FINANZIARIA DEGLI INVESTIMENTI 

10.1                        La classificazione degli investimenti

10.2                        La valutazione finanziaria degli investimenti

10.3                        Gli indicatori di redditività del metodo NON DCF

10.3.1                     Il Periodo di recupero

10.3.2                     L’Indice di Redditività del capitale investito

10.4                        Gli indicatori di redditività del metodo DCF

10.4.1                     Il Valore Attuale Netto (VAN)

10.4.2                     Il Tasso Interno di Rendimento (TIR)

10.4.3                     L’Indice di Redditività

10.4.4                     Il Periodo di recupero attualizzato

10.5                        L’Analisi Costi/Benefici

10.5.1                     Criterio della differenza

10.5.2                     Criterio del rapporto

10.5.3                     Criterio del saggio di rendimento interno

 

Capitolo undicesimo - APPLICAZIONI ESTIMATIVE IN AMBITO INDUSTRIALE-AZIENDALE 

11.1                         La definizione estimativa del prezzo di vendita di un prodotto industriale

11.2                         La stima dei costi e degli investimenti in qualità, sicurezza e ambiente

11.2.1                      La stima dei costi aziendali per la qualità

11.2.2                      La stima dei costi per la sicurezza aziendale

11.2.2.1                   La stima dei costi degli infortuni sul lavoro

11.2.2.2                   La stima dei costi per la prevenzione degli infortuni

11.2.3                      La spesa ambientale

11.3                         La stima dei costi della manutenzione industriale

11.4                         La metodologia del valore per la riduzione dei costi nel rispetto della qualità

11.5                         La stima creditizia in ambito industriale

11.6                         La stima dei conferimenti in natura ex art. 2343 C.C.

11.7                         La stima ex art. 2500 ter C.C. in caso di trasformazioni societarie

11.8                         La stima dei valori millesimali di condomini orizzontali di capannoni industriali

11.9                         La valutazione delle cave

11.10                       La stima delle acque per la produzione di energia elettrica

11.11                       Il PERT- Costi

11.12                       La stima dei valori economici di un impianto fotovoltaico nel corso della sua vita utile

 

Glossario

Bibliografia

 

 

 

 

STUDIO DI INGEGNERIA ECONOMICA E DI CONSULENZA AMBIENTALE - DOTT.ING. SERGIO CLARELLI

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