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INDICE MANUALE DI ESTIMO INDUSTRIALE

 

Sergio Clarelli

 

MANUALE DI ESTIMO INDUSTRIALE

Guida teorico-pratica corredata di esempi, tabelle, schemi, consulenze e perizie svolte per la valutazione di aziende, beni materiali, beni immateriali e costi industriali, 1999, IL SOLE 24 ORE, con software allegato

(Presentazione di Marcello Orefice)

 

 

Presentazione

 

Prefazione

 

Capitolo primo - I FONDAMENTI DELL’ESTIMO

1.1.        I principi dell’Estimo

1.2.        Gli aspetti economici dei beni

1.3.        La metodologia estimativa

1.4.        Metodi comparativi diretti

1.5.        Metodi comparativi indiretti

1.6.        Il processo estimativo

1.7.        Il criterio del valore di mercato

1.8.        Il criterio del valore di costo

1.9.        Il criterio del valore di surrogazione

1.10.      Il criterio del valore di trasformazione

1.11.      Il criterio del valore complementare

1.12.      Altre definizioni di valore

1.13       Requisiti dell’estimatore

1.14       I contenuti dell’Estimo industriale

 

Capitolo secondo - IL SISTEMA AZIENDA

2.1.        La nozione di azienda

2.2.        I parametri dimensionali dell’azienda

2.3.        I segni distintivi dell’azienda

2.3.1.     Il marchio

2.3.2.     La ditta

2.3.3.     L’insegna

2.4.        La progettazione del sistema produttivo

2.4.1.     La tipologia e quantitÓ di prodotto da realizzare

2.4.2.     La tipologia di processo da attuare

2.4.3.     La localizzazione dell’insediamento produttivo

2.4.4.     Il dimensionamento degli impianti

2.4.5.     Il lay-out degli impianti

2.4.6.     I sistemi di produzione

2.5.        Gli organi aziendali

2.6.        Le funzioni dell’azienda

2.7.        L’innovazione

2.8.        Il sistema informativo aziendale

2.9.        I principi gestionali

2.9.1.     Il principio dell’equilibrio economico-finanziario

2.9.2.     Il principio dell’efficacia

2.9.3.     Il principio dell’efficienza

2.9.5.     Il principio della flessibilitÓ

2.10.      I centri di responsabilitÓ

2.11.      I costi dell’azienda

2.12.      Il punto di pareggio (Break-Even Point)

2.13.      Il ciclo di vita del prodotto

2.14.      I beni dell’azienda

2.15.      L’inventario aziendale

2.16.      Il bilancio d’esercizio

2.16.1.    La riclassificazione del bilancio d’esercizio

2.16.2.    Le immobilizzazioni

2.16.3.    L’ammortamento dei beni economici

2.16.4.    Le attivitÓ correnti

2.16.5.    Le passivitÓ a medio-lungo termine

2.16.6.    Le passivitÓ correnti

2.16.7.    Lo stato patrimoniale

2.16.8.    Il patrimonio netto

2.16.9.    Lo schema civilistico dello stato patrimoniale

2.16.10.  Un'esempio di schema riclassificato dello stato patrimoniale

2.16.11.  Il Conto economico

2.16.12.  Lo schema civilistico del Conto economico

2.16.13.  Un esempio di schema riclassificato del Conto economico

2.16.14.  La Nota integrativa

2.17.      Gli indici per la valutazione dell’efficienza aziendale

2.18.      Budget e budgeting

2.19.      Le fasi dell’azienda

2.20.      Le operazioni di trasferimento e/o di trasformazione dell’azienda

 

Capitolo terzo - LE METODOLOGIE DI VALUTAZIONE DELLE AZIENDE

3.1.        GeneralitÓ sulla valutazione d’azienda

3.2.        Casi di valutazione delle aziende

3.3.        Metodi di valutazione dell’azienda

3.4.        Metodi reddituali

3.4.1.     Metodo reddituale semplice o puro

3.4.2.     Metodo reddituale complesso

3.5.        Metodi patrimoniali

3.5.1.     Metodo patrimoniale semplice

3.5.2.     Metodo patrimoniale complesso

3.6.        Metodi finanziari

3.6.1.     Metodo dei flussi monetari netti disponibili.

3.7.        Il valore dell’avviamento aziendale

3.8.        Metodi misti

3.8.1.     Metodo del valore medio

3.8.2.     Metodo della stima autonoma dell’avviamento

3.9.        Metodi empirici

3.11.      La valutazione dell’azienda nella fase d’avvio

3.12.      La valutazione dell’azienda avviata o in normale funzionamento

3.13.      La valutazione dell’azienda in declino

3.14.      Il processo di valutazione dell’azienda

3.15.      Le linee guida dell’U.E.C. per la valutazione delle aziende

 

Capitolo quarto - LA STIMA DELLE AREE E DEI FABBRICATI DELL’AZIENDA INDUSTRIALE

4.1.        I beni immobili dell’azienda industriale

4.2.        La stima delle aree di sedime del complesso industriale o a diretto servizio

4.3.        La stima delle aree prossime al complesso, acquisite per possibili ampliamenti

4.4.        La stima delle aree edificabili

4.5.        La stima dei terreni agricoli

4.6.        Caratteristiche degli edifici industriali

4.7.        La stima degli edifici industriali

4.8.        La stima dei fabbricati civili ubicati in contesto industriale.

4.9.        La stima dei fabbricati civili ubicati in contesto civile

 

Capitolo quinto - LA STIMA DEGLI IMPIANTI, DEI MACCHINARI, DELLE ATTREZZATURE E DELLE  ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

5.1.        GeneralitÓ

5.2         Tipologie di impianti, macchine, attrezzature e mezzi di trasporto

5.2.1       Impianti di servizio

5.2.2.      Macchine operatrici

5.2.2.1.   Le macchine utensili

5.2.2.2.   Macchine speciali

5.2.2.3.   Macchine utensili a controllo numerico

5.2.2.4.   Macchine a fluido

5.2.2.5.   Macchine elettriche

5.2.3.     Sistemi di scambio termico

5.2.4.     Attrezzature

5.2.5.     Mezzi di trasporto interno ed esterno

5.3.        Vita media degli impianti, macchinari, attrezzature e altre immobilizzazioni.

5.4.        La stima degli impianti, macchinari, attrezzature e altre immobilizzazioni

 

Capitolo sesto - LA STIMA DELLE PERTINENZE E DELLE SCORTE

6.1.        Le pertinenze

6.2.        La stima delle pertinenze

6.3.        Le scorte

6.4.        La stima delle scorte

   

Capitolo settimo - LA STIMA DEI BENI IMMATERIALI DELL’AZIENDA

7.1.        GeneralitÓ

7.2.        La valutazione dei beni immateriali identificabili

7.2.1.     Metodi generali di valutazione

7.2.2.     La stima della tecnologia o Know-how aziendale

7.2.3.     La stima del Software

7.2.4.     La stima del brevetto industriale

7.2.5.     La stima del marchio

7.2.5.1.  Metodi basati sugli indicatori empirici

7.2.5.2.  Metodi basati sul criterio del costo

7.2.5.3.  Metodi finanziari

7.2.5.4.  Metodi reddituali

7.2.5.5.  Lo strumento della Value Brand Chain

7.2.5.6.  La stima della licenza di know-how, brevetto e marchio

7.2.6.     La stima dell’autorizzazione amministrativa

7.2.8.     La stima delle concessioni amministrative

7.2.9.     La stima dell’insegna

7.2.10.   La stima del portafogli lavori

7.2.11.   La stima del fattore clientela

7.2.12.   La stima del capitale umano

7.2.13.   La stima delle iscrizioni all’Albo Nazionale dei Costruttori

7.3.       La valutazione dei valori immateriali non identificabili

7.3.1.    La Stima dell’avviamento aziendale o Goodwill

7.3.2.    La stima del going concern value

 

Capitolo ottavo - LA STIMA DELLE PARTECIPAZIONI AZIONARIE

8.1.       La societÓ per azioni

8.2.       La societÓ in accomandita per azioni

8.3.       Titoli e partecipazioni

8.2.       La stima delle partecipazioni

  

Capitolo nono - LA VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI

9.1.       Definizione di investimento e classificazioni

9.2.       Metodi per la valutazione finanziaria degli investimenti

9.3.       Indicatori di redditivitÓ del metodo DCF

9.3.1     Valore Attuale Netto

9.3.2.    Tasso Interno di Rendimento

9.3.3     Indice di RedditivitÓ

9.4.       Indicatore di redditivitÓ del metodo NON DCF

9.4.1.    Periodo di recupero

9.5.       L’Analisi Costi / Benefici

9.5.1.    Criterio della differenza

9.5.2.    Criterio del rapporto

9.5.3.    Criterio del saggio di rendimento interno

 

Capitolo decimo - TEORIE E TECNICHE FONDATE SUL VALORE

11.1.      La teoria della creazione e diffusione del valore

11.2.      La metodologia del valore (Value Methodology)

 

Capitolo undicesimo - CASISTICA ESTIMATIVA

11.1.      La stima dei costi della sicurezza aziendale

11.1.1.   La stima dei costi degli infortuni sul lavoro

11.1.2.   La stima dei costi per la prevenzione degli infortuni

11.2.      La stima dei costi aziendali per la qualitÓ

11.3.      La stima dei costi della manutenzione industriale

11.4.      La stima del costo di un prodotto

11.5.      Il PERT- Costi

11.6.      La stima creditizia in ambito industriale

11.7.      La stima dei beni della piccola e media impresa ex Legge n. 317/91

11.8.      La stima nel concordato preventivo e nella procedura fallimentare

11.9.      La stima dei conferimenti in natura ex art. 2343 C.C.

11.10.    La stima ex art. 2498 C.C. in caso di trasformazioni societarie

11.11.    La stima dei danni

11.11.1. Criteri di valutazione del danno

11.11.2. Il risarcimento del danno

11.11.3. La stima dei danni ai fabbricati

11.11.4. La stima dei danni agli impianti ed ai prodotti industriali

11.11.5. La stima dei danni da inquinamento industriale

11.12.    La stima dei valori millesimali di condomini orizzontali di capannoni industriali

11.13.    La stima delle cave

11.14.    La stima delle acque per la produzione di energia elettrica

11.14.1. La stima secondo il valore di mercato

11.14.2. La stima   in base al valore di costo

11.14.3. La valutazione del personale aziendale

  

Capitolo dodicesimo - SCHEMI ESTIMATIVI

SCHEMA 12.1.      Valutazione di azienda

SCHEMA 12.2.      Relazione di stima giurata ex art. 2343 C. C. - Conferimento di beni

SCHEMA 12.3.      Valutazione di un esercizio commerciale

SCHEMA 12.4.      Valutazione di un marchio

SCHEMA 12.5.      Relazione di stima giurata ex artt. 2343 e 2498 C. C. - Trasformazione di societÓ

SCHEMA 12. 6.     Valutazione di un’azienda industriale

SCHEMA 12.7.      Valutazione di un brevetto industriale

SCHEMA 12.8.      Stima del fattore clientela

SCHEMA 12.10.    Valutazione di un Know-how tecnologico

SCHEMA 12.11.    Stima di macchinari

SCHEMA 12.12.    Stima del canone di locazione di un immobile a destinazione non abitativa

SCHEMA 12.13.    Stima del danno ad apparecchiatura industriale

SCHEMA 12.14.    Perizia giurata per la stima di beni della piccola e media impresa - Legge n. 317/91

SCHEMA 12.15.    Stima di un fabbricato industriale

SCHEMA 12.16.    Stima di un fabbricato civile in contesto industriale

SCHEMA 12.17.    Stima di un fabbricato civile in contesto civile

  

Capitolo tredicesimo - ESEMPI DI PERIZIE E CONSULENZE SVOLTE

ESEMPIO 13.1.     Valutazione di un’azienda industriale

ESEMPIO 13.2.     Valutazione di un’azienda commerciale in ipotesi di trasformazione di societ´┐Ż

ESEMPIO 13.3.     Valutazione di un negozio di abbigliamento

ESEMPIO13.4.      Valutazione di complesso immobiliare industriale in ipotesi di concordato preventivo

ESEMPIO13.5.      Arbitrato irrituale per la stima di danni a complesso turistico-alberghiero

ESEMPIO 13.6.     Stima di macchine

ESEMPIO 13.7.     Stima dell’insegna di un negozio di calzature

ESEMPIO 13.8.     Stima del fattore clientela

ESEMPIO 13. 9.    Stima di un marchio

ESEMPIO 13.10.   Stima del canone di locazione di un immobile industriale

ESEMPIO 13.11.   Valutazione del danno ad apparecchio industriale

ESEMPIO 13.12.   Stima di immobile in ipotesi di fallimento di societÓ

ESEMPIO 13.13.   Perizia giurata per la stima di beni della piccola e media impresa ex L. n. 317/91

ESEMPIO 13.14.   Valutazione di autorizzazioni conto terzi

  

Appendice - ALCUNE NOZIONI DI MATEMATICA FINANZIARIA

 

Glossario

Allegati      

ALLEGATO N. 1     Coefficienti di ammortamento del costo dei beni materiali strumentali

ALLEGATO N. 2     Coefficienti di rivalutazione della lira

ALLEGATO N. 3     Categorie di iscrizione all'Albo Nazionale dei Costruttori

  

Bibliografia

 

 

 

STUDIO DI INGEGNERIA ECONOMICA E DI CONSULENZA AMBIENTALE - DOTT.ING. SERGIO CLARELLI

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