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METODOLOGIE
VALUTAZIONI ED ESTIMO
L'Estimo ha per oggetto lo studio dei criteri e dei
metodi per la stima dei beni economici.
I principi della disciplina estimativa
(1)
(1) Cfr. Sergio Clarelli, Manuale di Estimo industriale, Il Sole 24 ORE,
1999
Il valore di un bene economico dipende dallo scopo
della stima.
L'estimatore, prima di eseguire una valutazione,
deve conoscere la ragione pratica della stessa, altrimenti il giudizio di
valore che verrà espresso non potrà considerarsi attendibile. Sono
diversi, infatti, i valori attribuibili a uno stesso bene, ciascuno
corrispondente a uno scopo preciso.
Il giudizio di stima rappresenta una previsione.
Mentre il prezzo è un dato storico perchè
equivale alla quantità di denaro con cui un bene è stato scambiato, il
valore, invece, è l'espressione di un giudizio di stima perchè rappresenta
il prezzo più probabile con cui, in condizioni ordinarie, un bene verrà
scambiato. Pertanto, la stima, basandosi su prezzi già verificatisi, è in
sostanza la previsione del più probabile prezzo futuro di scambio del bene.
La metodologia estimativa è sempre comparativa.
In ogni stima, infatti, si effettua un
confronto; il bene oggetto di valutazione viene comparato ad altri beni, di
prezzo noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche.
Il giudizio di stima deve essere ordinario e
oggettivo.
Il valutatore, nello svolgimento delle
operazioni di stima, dovrà sempre attenersi al principio dell'ordinarietà
che necessariamente esclude situazioni particolari e considerazioni
soggettive.
Il giudizio di valore deve essere
(generalmente) espresso in termini monetari.
Attualmente, quest'ultimo principio non può più avere carattere di
generalità dal momento che la valutazione può riguardare anche beni per i
quali non è possibile esprimere un giudizio di valore monetario.
Per esempio, i beni ambientali - che sono beni pubblici - inizialmente erano
ritenuti beni non economici per la illimitata disponibilità ora, invece,
sono da ritenersi beni economici per la scarsità. Per loro si parla di
valore d'uso che è pari alla somma di tutte le utilità fornite a ciascun
individuo che ne può godere.
Secondo uno dei principi base dell'estimo "contemporaneo" il giudizio di
stima dipende anche dalle dimensioni o quantità del bene da stimare, nel
senso che maggiore è la consistenza del bene da valutare e minore è il suo
valore unitario.
I criteri estimativi
-
criterio del valore di mercato;
-
criterio del valore di costo;
-
criterio del valore di surrogazione;
-
criterio del valore di trasformazione;
-
criterio del valore complementare.
Il
valore di mercato rappresenta la quantità di denaro più probabile
ottenibile dallo scambio del bene in presenza, quindi, di mercato caratterizzato
da domanda e offerta.
Il valore di costo è la somma di tutte le
spese che occorre sostenere per produrre un bene.
Il valore di surrogazione o di sostituzione
di un bene economico rappresenta il valore di un altro bene economico che
presenti la stessa utilità e, pertanto, sostituibile al primo.
Il valore di trasformazione, che riguarda
appunto beni economici suscettibili di cambiamento, è dato dalla differenza tra
il valore di mercato del bene trasformato e la somma di tutte le spese
necessarie per eseguire la trasformazione.
Il valore complementare di un bene
economico, legato da rapporto di complementarità a un altro bene (nel senso che
ai fini del conseguimento di una determinata utilità i due beni devono o possono
essere utilizzati congiuntamente) può ottenersi come differenza tra il valore di
mercato dei due beni congiuntamente considerati e quello del bene residuo.
Esistono inoltre altre definizioni di valore, vale a
dire:
Il
valore di capitalizzazione, come detto, rappresenta il valore di
mercato di un bene determinato in base alla capitalizzazione dei redditi
netti.
Il valore d'uso di un bene è quello
che gli viene attribuito da un singolo individuo, in base all'utilità
presumibilmente da esso ricavabile. Tale valore è, quindi, di natura
soggettiva e pertanto non può essere oggetto di valutazione economica.
Il valore d'uso sociale
è il valore d'uso di un bene pubblico e rappresenta il valore dei
servizi da esso resi alla collettività. E' determinabile misurando la
disponibilità della collettività a pagare per poterne godere.
Il valore contabile o valore di
bilancio è quello attribuibile a un bene in base ai criteri di
valutazione fissati dal codice civile. Per esempio, nel caso di aziende,
questo tipo di valore è desumibile dai libri - che l'azienda è obbligata
per legge a tenere e, per ciascun bene, è pari al valore di costo
detratti gli ammortamenti.
Il valore corrente è quello
attribuibile a un bene in base a specifica stima e si determina sia in
presenza sia in assenza di mercato del bene (può coincidere con il
valore di mercato, con il valore di riproduzione, con il valore di
sostituzione ecc.).
Il processo estimativo
Il processo estimativo rappresenta il complesso
delle operazioni logico-matematiche che conducono alla formulazione del giudizio
di stima.
In sintesi, il processo di stima di un bene economico generalmente si articola
secondo le seguenti fasi:
-
incarico o nomina;
-
acquisizione di eventuale documentazione;
-
sopralluoghi;
-
individuazione delle relazioni di tipo
economico-giuridico intercorrenti tra i beni da stimare e chi ne ha la
titolarità;
-
definizione del quesito estimativo: viene
precisato lo scopo della stima;
-
scelta del criterio o aspetto economico:
noto lo scopo della stima, viene stabilito il criterio o aspetto da
considerare;
-
scelta del metodo: definito l'aspetto
economico si sceglie il metodo comparativo da adottare (diretto o
indiretto);
-
acquisizione dei dati elementari mediante
indagini di mercato;
-
formulazione del giudizio di stima: generalmente consistente in un
giudizio di valore.
I requisiti dell'estimatore
L'estimatore dovrà conoscere in modo chiaro:
-
lo scopo della stima;
-
i principi e i metodi dell'estimo;
-
il mercato e i dati da esso forniti;
-
gli aspetti tecnici inerenti al bene oggetto di valutazione;
-
gli aspetti giuridici inerenti al bene e chi ne ha la titolarità.
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